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| 商业地产进入综合体时代 “港派”运营优势显现 |
在北京，嘉里建设参与开发的国贸至今仍是北京*商务地标；在上海，新鸿基开发的国金中心是陆家嘴租金*高的甲级写字楼之一；在广州，太古汇被称为难以复制的城市商业样板；而在深圳，嘉里建设广场项目领涨商务租赁市场。
“港派”综合体领衔楼市
在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本不断提高的背景下，“城市综合体”表明房企的全新选择逻辑。这种综合了商业、办公、住宅、酒店、休闲等多种元素为一体的“城中之城”，是中国城市化进程的下一个爆发点。
世联董事长陈劲松就曾经提及，中国目前“在建中的综合体规模是建成的4倍，规划综合体的规模又是在建的4倍。”数据显示，2013-2015年城市综合体新增数量以50%～100%速度递增，其中深圳现有综合体22个，未来三年将新增7个。换言之，井喷式的供应、同质化的模式复制也将使城市综合体面临着招商、运营等众多难题。在此背景下，“港派”综合体的价值正逐渐彰显。
不同于万达等内地房企分割出售的模式，香港有限的土地和成熟的商业环境，让许多香港发展商并不像内地地产商那样依赖于销售，在他们的理念中，商业地产尤其是综合体开发，最需要的是稳健和持续。
嘉里建设也是一家以稳健著称的港企，年报显示，嘉里集团的资产负债率一般保持在30%以下。2012年年报显示，嘉里建设拥有大量持有型物业。其中已竣工投资物业组合所录得租金收入及经营溢利分别为9.65亿港元及5.95亿港元。
“现金流一定要健康，一个优秀而有经验的设计团体，加上开发商要有足够的忍耐力……” 在内地商业地产市场耕耘多年的嘉里置业(中国)投资有限公司区域市场总经理邝奕珺曾对媒体表示，这是成功运营综合体的三个必备条件。而在外界看来，这些都是港企的“先天”优势。成功操盘广州太古汇的资深综合体专家郝继霖就认为，对比内地房企，港企具有多年开发综合体物业的经验。“内地对手们是摸着石头过河，而港企至少有成功模式可循。”
在深圳，中心区商务物业开发的房企并非嘉里一家，然而像嘉里建设广场这样的统一业权的超甲级写字楼，市场存有量不足10%。更多的开发商是在快速销售写字楼套现，因此也对后期楼宇租金造成影响。来自戴德梁行数据显示，目前深圳福田中心区甲级写字楼平均月租为193元/平方米，而嘉里建设广场高层租价却悄然突破了300元/平方米。目前，已有包括苹果、思科、微软、汇丰、戴尔、高盛、穆迪等在内的*高端客户进驻。在这些企业看来，单一业权意味着更好的物业的素质和更专业的物业管理，因此多数巨头们选择了5年以上的租约。
有观点指出，“在选择写字楼的大户型时或者扩租时，客户可以有较大的自主性。同时，单一业权的物业能够有效地控制进驻企业的业态，从而实现更好的租户组合，形成优质企业的聚集效应。这是单一业权物业备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。”但是，这也同时意味着开发商需要付出更多的时间和耐心，以及更大的现金流成本。持续性收益是考验
和内地动辄数百亿，甚至超过千亿的公司相比，港企在销售数据上的表现并不突出，而是看重持续盈利能力，尤其在综合体物业的开发运营上。
资料显示，目前新鸿基地产在内地的独资项目中，经营性商用物业占60%~70%，出售型住宅物业则占30%~40%。上文中提及的投资额达100亿的国贸中心，公司预计的年租金收入7亿~8亿元，年租金回报率达到8%。而号称“十年磨一剑”的广州太古汇，是广州迄今为止*高端购物中心的标杆，业内对其回报率同样看好。由此也验证了郝继霖“商业地产需要养”的说法。
在深圳成功综合体中，也不乏“养”的案例。数据显示，深圳嘉里建设广场一期早在2008年正式开始招租，目前的平均租赁价格为260元/平方米。项目第三座2012年*一季度竣工，当年年中已租出约37%。目前二期中低区的租赁的价格在280元/平方米，而高区租赁价格超过每月300元/平方米。从项目起租时间租金分布来看，项目与客户之间，经历了双向精选的过程。此外项目与集团旗下香格里拉的完美结合，也被视为港企的专业操盘实力。
有机构分析人士指出，选择超甲级写字楼与五星酒店的组合，打造偏商务功能的综合体，从而成功避开了福田中心区集中商业型综合体的贴身肉搏。“这也是港企综合体经验老道的体现。”
文章转自：房信网 主营业务：青岛楼盘 青岛房产网 青岛二手房 www.zgfxw.net
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